Nevadas preskriptionstid på bostadslån: 6 år från förfall

I Nevada är preskriptionstiden (SOL) för förverkande på ett bostadslån (trust deed) 6 år från förfallsdatum (NRS 11.190(1)(c), 11.190(2)(c)). Det är fönstret för lånegivaren att initiera rättslig eller icke-rättslig förverkande.

Hur klockan fungerar

• Utlösare: Datum för första missade betalning (eller annan väsentlig överträdelse – t.ex. underlåtenhet att försäkra, betala skatt)
• Acceleration: Om lånegivare accelererar (kräver fullt saldo), löper SOL från accelereringsdatum – men acceleration måste vara tydlig, entydig, kommunicerad
• Varje missad betalning: Vissa domstolar behandlar varje avbetalning som separat klagomål (6 år från varje) – men Nevada Supreme Court (Bank of America v. SFR Investments, 2016) favoriserar ensam förfall vid acceleration

Vad som stoppar / förlänger klockan

Icke-rättslig vs. rättslig förverkande

• Icke-rättslig (trustee-försäljning): 99 % av NV-förverkanden. Notice of Default (NOD) registreras → 3 månaders återlösningsperiod → Notice of Sale (NOS) → auktion (20+ dagar efter NOS). NOD-registrering tollrar INTE SOL.
• Rättslig: Lånegivare stämmer. Stämningsregistrering tollrar SOL. Sällan, används för bristvärdesklarhet eller titelproblem.

Om SOL löper ut

• Lånegivare kan inte förverkande (positivt försvar: lånare måste anföra det)
• Skuld finns fortfarande – lånegivare kan stämma på sedel (separat 6-års SOL på sedel, NRS 11.190(1)(b))
• Men pant ogripbar → titelmoln, kan inte sälja/refinansiera utan quiet title-åtgärd
• Kreditrapportering: 7 år från första försummelse (FCRA) – oberoende av SOL

Kritiska nyanser

• HELOCs / andra pant: Samma 6-års SOL
• Omvända hypotek: Andra utlösare (död, flytta, icke-betalning av skatt/försäkring)
• Federala lån (FHA, VA, USDA): Statlig SOL gäller förverkande; federala avdrag/indrivningsbefogenheter separata
• Bristvärdesdomar: NV tillåter (NRS 40.455) – 6 månader efter försäljning, begränsat till FMV minus försäljningspris

Åtgärder

• Om du får NOD: Kontakta NV-förverkandeadvokat omedelbart – försvar finns (ställning, kedja av uppdrag, SOL, medling)
• Nevada Foreclosure Mediation Program (NRS 107.086) – obligatoriskt för ägare-beboende, pausar process
• Legal Aid Center of Southern Nevada / Nevada Legal Services – gratis hjälp om inkomstberättigad

Sex år låter långt. I förverkande-tid är det inte det. Ignorera inte NOD.